월세 수익자라면 꼭 알아야 할 절세 전략 – 다가구주택 비과세 받는 법

요즘 재테크에 대한 관심이 증가하면서 특히 은퇴 후 매달 월세로 생활비를 충당하는 중장년 분들도 늘어나고 있습니다. 하지만 부동산을 어떻게 구입하느냐에 따라 세금 부담이 수백만 원까지 차이 날 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?

특히 1주택자에 한한 임대소득 비과세 제도를 제대로 활용한다면 세금은 물론 건강보험료까지 아낄 수 있는 핵심 전략이 된답니다.

1주택 임대소득 비과세, 요건부터 이해하기

현행 소득세법상, ‘1세대 1주택자’가 공시가격 12억 원 이하 주택에서 임대소득을 얻을 경우, 해당 수익은 전액 비과세 처리됩니다. 여기서 가장 중요한 기준은 다음과 같습니다:

따라서, 은퇴 후 부동산을 통한 수익을 고려한다면, 다가구주택 1채를 1주택자로 보유하는 방식이 절세 전략에 매우 유리합니다.

‘다가구주택’은 외관상 여러 세대가 거주하지만, 법적으로는 단독주택으로 분류됩니다. 따라서 가구 수에 관계없이 1주택으로 간주되는 것이 가장 큰 장점입니다.

예를 들어, 세입자가 10세대 거주하더라도, 해당 건물이 하나의 다가구주택이라면 이는 단일 주택으로 취급됩니다.

반면 ‘다세대주택’은 각 세대를 별도의 주택으로 보기 때문에 10세대를 소유한 다세대주택은 10주택자로 간주됩니다.

이처럼 소득세법상 다가구주택은 1채로 본다는 점은, 비과세 혜택을 노리는 은퇴자에게 핵심 조건입니다.

단, 반드시 등기상 '다가구주택'으로 구분되어야 하며, 다세대와 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.

많은 분들이 수익형 부동산으로 주거용 오피스텔을 선호하지만, 세금 측면에서는 불리할 수 있습니다.

주거용 오피스텔은 주택으로 분류되며, 2주택 이상 보유자부터는 임대소득이 전액 과세 됩니다.

또한 3주택 이상 보유자는 보증금 및 전세금에 대해서도 ‘간주임대료’라는 이름으로 과세가 됩니다. 따라서 주거용 오피스텔 2채 이상을 보유할 경우, 월세 수익이 많지 않더라도 종합소득세와 건강보험료 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, 세무기장료 및 조정료도 별도로 부담해야 하기 때문에, 오히려 실수령액이 줄어드는 역효과를 볼 수 있습니다.

2022년부터 건강보험 피부양자 기준이 대폭 강화되었습니다.

연소득 2,000만 원을 초과할 경우 피부양자 자격이 박탈되며, 지역가입자로 전환되어 건강보험료가 부과됩니다.

예를 들어, 월세로 월 300만 원(연 3,600만 원)을 받는 경우, 필요경비를 50% 적용하면 실제 소득은 연 1,800만 원이지만, 오피스텔 3채 보유 시 3주택자로 간주되어 보증금 포함한 소득이 과세되면서 피부양자 자격이 탈락될 수 있습니다.

지역가입자가 되면, 소득뿐 아니라 본인이 보유한 부동산, 금융자산 등 재산까지도 건강보험료 산정에 반영되므로 부담이 크게 증가할 수 있습니다.

월세는 은퇴자의 중요한 소득원이지만, 세금과 건강보험료를 고려하지 않으면 예상 수익이 크게 줄어들 수 있습니다.

특히 비과세 요건을 제대로 알고 실천하면, 세금 없이 월 300만 원의 소득도 가능하다는 사실을 꼭 기억하세요.

다가구주택 1주택 + 공시가격 12억 이하 + 부부 합산 1주택이라는 조합은 은퇴 후 안정적인 수익과 절세 전략이 될 수 있습니다.